物业公司服务质量有瑕疵,却要求支付十几万元物业费,最终经二审法院判决超过诉讼时效并且酌减服务费,业主只需要支付3万元物业费。这是北京市第一中级人民法院于近日判决的一起物业费纠纷案。

目前,由于各物业公司发展良莠不齐、业主合同意识欠缺,致使拖欠费用的情况较为多发,从而引发纠纷。北京市第二中级人民法院曾在去年对此进行统计,发现物业服务企业索要物业费纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。诉讼请求主要集中在追索物业费、逾期支付物业费的违约金等。

“物业纠纷多发的一个主要原因是,多数物业公司是前期物业公司,这些公司是开发商组建或者指定,他们并不是严格按照公开招标或者竞聘的方式产生,服务意识也先天不足。随着业主的维权意识不断提高,当物业公司提供的服务有瑕疵或者其他不完善的地方时,业主也常常用拒绝交纳物业费作为抗争方式。”上述北京市一中院审理的物业费案件办案律师王树德向记者介绍说。

但是,北京市二中院通过调研审判结果发现,物业服务企业胜诉率高。

中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓告诉《法制日报》记者,根据物业服务协议,物业费是一个法律关系清晰的债务关系。业主以物业公司未能提供满意的物业服务为由拒交物业费,需举证因物业公司过错而给业主造成人身和财产损失,否则一旦物业公司诉至法院,业主在很大程度上会败诉。

根据曾经承办此类案件的经验,王树德向记者介绍,多数物业纠纷起因是业主因为服务差而拒绝交纳物业费。业主在此类案件中是否占据主动取决于对相关法律法规的了解程度,以及举证规则的合理运用,通过这些手段让法院认定物业公司服务确实不达标,那么物业公司不可能全额拿到物业管理费。另外,对于业主欠交物业费,很多物业公司都存在怠于追索,这样业主也可以援引诉讼时效的相关规定来对抗物业公司,在一定程度也能让业主处于优势地位。

上述案件之所以能够被法院减免一部分物业费,业主请求获得认可,此案另一名律师林艳英向记者介绍,案件处理过程中,业主往往理直气壮,但是在诉讼中又不能充分举证,以至于诉讼结果对自己不利。造成这种结果的主要原因除了日常生活中没有收集物业不达标的证据外,缺乏对举证规则以及相关法律法规的了解,也是另外一个不可忽视的原因。

在律师看来,正是这些原因造成举证上的困难。“以上述一中院二审的这起案件为例,物业公司的物业服务不达标的事实客观存在,代理人收集了近期微信群记录、部分业主违章建设照片、乱停车、摄像头毁损等照片,但是对于以往物业服务是否达标,业主并不能充分举证,所以在法院认定的酌减标准上会有一定的折扣。这是我们遇到的第一个困难,第二个困难是诉讼时效,很多人认为物业服务在持续,所以即使物业公司长期不主张物业费也不应该受到诉讼时效制度的调整,一审法院就持有这种观点。所以,一审判决只是酌减了部分物业费,而没有支持诉讼时效的抗辩。”林艳英说,二审中的诉讼焦点几乎全部围绕诉讼时效,根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》中“法院在审理物业公司审理追索物业服务费案件,在适用诉讼时效时不宜过苛”,律师向二审法院提出,此意见恰恰表明物业费同样应该受到诉讼时效调整,只是相对于其他债务案件审查标准相对宽松而已,“本案中,物业公司从未主张过权利,一审和二审过程中也从未提交过催收的任何证据,属于很明显的怠于行使权利的行为。二审法院支持了我们的时效抗辩,在一审基础上继续扣减了两年的物业费,物业起诉要求支付10万余元物业费,最后业主只需交纳3万元”。

在王树德看来,对于物业费扣减的关键,在于充分了解物业具体服务标准,这样在日常生活中就可以有目的的收集物业服务企业不达标的证据,另外在诉讼中充分利用举证规则以及诉讼时效制度,去维护自己的合法权益。

此外,在采访中有业内人士说,一些业主在维权过程中存在误区,对物业服务质量的质疑和不满,主要以个人感受来判定,这不是物业合同约定的标准。

“有些物业纠纷中业主确实太过主观,想当然地认为自己就是受害者,以不交纳物业费作为解决所有问题的“撒手锏”。其实,物业服务是否达标大多是可以量化的,2017年以前物业服务企业是划分等级的,每个等级的物业服务企业对应不同的收费标准以及服务标准。另外,与业主签订的物业服务合同也约定了相关内容。”王树德说,所以,判断服务是否达标要对照当地同类型物业的服务标准,以及物业服务合同的约定。

不过,王树德也提醒说,2017年1月21日,国务院颁布《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》,其中规定“取消物业服务企业二级及以下资质认定”,2017年9月6日的国务院常务会上取消物业服务企业一级资质认定,“这样一来,对照以前的等级服务标准丧失了法律依据,但是上述文件只是对物业服务企业的准入进行了放宽,监管其实并没有放松。国务院要求住房和城乡建设部研究制定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开,推动行业自律等方式加强事中事后监管。不难预测,以后的监管将更加透明”。

陈幽泓认为,从长远来看,一方面要限制前期物业服务合同的期限,另一方面,要尽快成立业主组织或者通过业主共同决定续聘或者选聘物业服务企业、决定小区物业的服务标准、价格、服务方式等,从而结束前期物业阶段,在小区业主与物业企业之间建立直接合同关系,使二者之间在合同的基础上行使责权利。