小区要想成立业主大会，除了有“单5%”的业主提出申请外，沈阳保洁公司了解到根据《草案》规定，首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

“如何获取小区业主名册，是现在不少小区在成立业主大会中遇到的难题。”一位前业委会成员告诉记者，当年，他们小区召开业主大会时，就因为无法从开发商手中拿到业主名册，只能采取挨家挨户自己摸的“笨”办法。

《业主大会和业主委员会指导规则》明确提出，开发商应当提供业主名册。但在实际运行中，有的开发商不愿意提供业主名册，甚至有老旧小区开发商已经消失无法提供名册。

“很多开发建设单位已经无法提供花名册，可以改成由物业公司提供业主名册，因为物业公司对小区的产权以及业主家庭情况都很了解。”不止一位业主这样提出。也有物业公司提出，建议增加在一定条件下，由不动产登记部门协助街道明确产权清册的机制。

部分违法所得是否归还业主？

此次《草案》第七章，对部分违法管理条例的行为提出了处罚措施，限期改正并没收违法所得。北京大学法学院教授楼建波等就提出，部分情况下没收来的违法所得，建议应该返还给全体业主，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，或者剩余部分按照业主大会的决定使用。

楼建波提出，建设单位占用物业管理区域内物业共有、共用部位和设施设备所得收益，建设单位将车位出租给业主以外的其他人的收益，以及用于物业共有共同区域、部位或设施设备保修期满后的维修更新的专项维修资金挪作他用的，都属于《物业管理条例》中提到的建设单位擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，以及擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的情况，属于不当得利，受损失的人是业主，故不当得利应当返还给业主。

物业费怎样动态调价？

《草案》也提出，要根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。物业费怎么定价才公平？北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出，之前北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价，优点是能确保物业收费价格稳定，但凸显出的问题是，物业收费与市场变化逐步疏离，物业管理成本上涨，但物业费未涨，进而出现了“物业服务质量下降——业主拒缴物业费——居住品质恶化”怪圈。

“我的建议是，建立完善物业费动态调价机制，促进完善‘质价相符’的物业服务和收费方式。”毕文强告诉记者，所谓物业费动态调价机制，首先是所有业主在入住后必须按约缴纳物业费，但费用并不直接划归物业公司，而是建立起一套第三方的动态监督机制，形成对物业公司的全面考核，“物业公司要提供与物业费相符的物业服务，而业主想获得更优质的物业服务，也要支付相适应的费用，由此形成一种良性的动态平衡，解决双方的互信问题。”